杨光华:襄阳华侨城的造城“五法”

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2020-09-16 07:30

  • 这一次,从造城的具体操盘方式,梳理一下襄阳华侨城的造城方法论。

    杨光华 在说文解字里,“城”,“所以盛民也,从土从成”。本意是城墙。所谓“盛”,就是容纳。从城池、城郭、城府,到如今的城市、城镇。

    打开中国人的造城史,古代的城池,或方或圆。唐长安城,全城有100多个方形的空间,居住和商业被严格限定在不同的区域;明清北京城,设置有内城、外城、皇城与紫禁城;襄阳古城,始建于西汉,布局严谨,城高池深,易守难攻,人称“铁打的襄阳”。

    最近十年,接触过很多“造城”的大盘。有的规划总图上,填满了房子,舍不得留白;有的房子都卖完了,当初承诺的文旅配套、产业项目还没动工;有的规划时,蓝图美好,落地时却走样变形。有的没有产业,就是一个睡城。有的没有就业与生活配套,慢慢变成一座空城。

    直到,遇到这样一个非典型的产城项目:襄阳华侨城。在8.48平方公里上,华侨城正在造一座大城。上一次,从新型城镇化的角度,深度解读了襄阳华侨城的模式:在30多年的成熟经验之上,用产业为城市赋能,走“文化+旅游+城镇化”的差异之路。(延伸阅读:新型城镇化实践的华侨城襄阳模式

    这样一个宏大的战略,如何完美落地与兑现,植入多元化的内容,是考验智慧与执行力的。这一次,从造城的具体操盘方式,梳理一下襄阳华侨城的造城方法论。

    01 规划先行

    在国内,华侨城,毫无疑问是造城高手。

    它每到一个城市,总是先做好总体规划,然后再按照总图逐步兑现。“先规划,后建设”,这是华侨城集团一贯坚持的开发原则。

    很多新区、新城,没有想好未来10年做什么,就着急上马,或者一届领导一个方案,一个产业方向,最终导致区域定位与规划偏差。有些虽然有规划,但规划缺少全局性、科学性、前瞻性,忽视产业布局,内容粗糙,不具备可操作性。

    在襄阳华侨城,规划就是一份蓝图总图,是未来项目开发与运营的指南针。区域总体规划上,哪里是道路,哪里是居住区,哪里是医院、学校、哪里是生态公园,整个区域未来的发展方向、重点,开发的先后顺序,在整个项目启动之前,就已规划好。

    大规划既要有国际视野,也需因地制宜。这里讲一个故事:

    上世纪90年代,陆家嘴规划,开展了一场国际竞标。当时没有人知道怎么搞城市规划,甚至没有人知道该怎么搞。后来,经过磋商与筛选,确定了4家国际知名设计事务所,华东院、同济大学等设计院也联合组了一支参赛队伍。

    半年之后,5个参赛小组的模型相继出炉。最终的成稿是以英国的设计为蓝本,融合各家之长。后来,历任上海市领导都没有随意修改陆家嘴的规划方案。

    在襄阳华侨城,项目的总体规划在每个华侨城人的心中,哪里是水渠,哪里是道路,哪里是学校、医院,每一条“城市”的毛细血管,一清二楚。他们为了人的生活、工作等多元需求而规划。

    这份规划是襄阳华侨城斥巨资,聘请日建设计集团描绘的城市蓝图。

    这家公司的作品有迪拜burj al alam、东京中城、涩谷站城复兴规划等;中国市场上大家熟知的作品有上海新天地、上海陆家嘴金融世界广场、深圳太平金融大厦等。

    在日建的设计方案当中,襄阳华侨城融合了东侧的度假区、中间的文化区,以及滨江的商业区,通过轴线,把它们串连起来,打造成整个襄阳东部的新城区。

    这一张总规划图上,可以看到未来10年,襄阳华侨城发展脉络及最终的模样。未来,这里是襄阳在中部四省最闪亮的名片,也是襄阳走向全国的窗口。

    02 产业先行

    产业,是造城的“发动机”。

    如果“发动机”没选好,直接影响新城的成败。产业的涉及面很广,有科技、农业、金融、康养、制造业、旅游业、服务业等内容。有的项目没有明确的产业规划,而是把当前的热点产业“一锅炖”,看起来什么都有,但什么都不强。

    产业如果没有规划好,直接影响新城未来的企业入驻、人口导入、就业机会。如果没有产业,新城可能沦为“睡城”、“死城”。

    随着人们消费的升级,文旅产业,被认为是朝阳产业。而华侨城的核心优势,也在于文化与旅游。

    在造城之前,襄阳华侨城就规划了一座奇幻度假区,不同于欢乐谷、玛雅海滩公园等华侨城已有的主题公园产品。

    这个度假区是按照国家级度假区标准建造,在高铁经济圈下,将辐射周边四省。据测算,奇幻度假区间接拉动城市年度旅游收入60-100亿元,增加就业人数约2万人。

    同时,在汉江边,规划了汉江文化客厅,将成为襄阳文化娱乐与商业地标。除文旅产业外,襄阳华侨城还为襄阳的产业转型升级,预留足够的空间。在城市主轴两侧,规划设计了华侨城的文化艺术场馆和产业,同时,以文化产业带动商业商务中心的发展。

    最近,襄阳华侨城推出公共艺术节,展现这座城市的文化气质。未来,襄阳华侨城将输出“文化+”产业模式,为襄阳导入全域旅游产业、文化创意及科技产业、城市综合体开发和酒店运营开发等,将为襄阳再造一个经济增长极。

    03 教育先行

    襄阳,是一座教育名城、状元之城。

    在襄阳,从幼儿园到高校,有92万学生。湖北省文理科状元双星闪耀,本科率和重本率高,位居湖北前列。2020年高考中,襄阳五中斩获襄阳市文理双料第一。

    明年9月份,襄阳五中华侨城实验学校将开学。这是华侨城联合襄阳五中共建的、襄阳第一座场景式教育校园。学校占地36320平米,采取九年一贯制办学标准(含小学、初中),共设36个班,可容纳1800名学生。按照相关招生政策,襄阳华侨城业主孩子免试入学。

    未来,襄阳华侨城将持续引进十余所学校,为更多的孩子提供更优质的教育资源,打造一座优质教育之城。同时,为优质教育匹配艺术中心、美术馆等文化艺术配套。

    教育是很多家庭的头等大事。而襄阳华侨城,在城市规划中,在较好的地段,规划好学校的组合。襄阳华侨城项目聚集襄阳市教育局、武汉市长春街小学、康德教育集团、襄阳四中、襄阳五中等专家资源,率先成立华侨城教育专家联盟,引入创新教育理念及模式。

    在学校教育之上,襄阳华侨城探索校园之外的全系全域教育模式,引进优质教学资源,突破传统教育模式,优化空间资源,将教学资源无形之中融入学校建筑、生态艺术公园以及乐园群。

    同时,襄阳华侨城打造全龄全域学校系统、全场景儿童营地系统、全龄段生态公园+主题公园系统,以崭新教育理念为襄阳下一代创想更多可能。

    约2万方的华·生活馆,采用新加坡邻里中心模式,引进优质教育培训机构、图书馆、书店等,打造4点半课堂,巩固学校知识的同时满足孩子对学校之外的知识需求。

    社区公共区域生态艺术公园,将成为学校之外的趣味知识补给站。庆典广场、天街公园、街心广场、艺术馆集群等公共活动空间,举办城市庆典、艺术展览等大型文化活动,以艺术魅力滋养孩子身心,拓宽眼界。

    未来,襄阳华侨城还将开展生态保护、自然科普课堂等公益活动,搭建青少年生态教育营地,让孩子在极富体验感的生态艺术公园里,轻松娱乐的认知鲜活的动植物、探索未知领域。

    04 生态先行

    “青山绿水就是金山银山。”

    华侨城每到一地,都尊重当地自然资源。襄阳华侨城在规划时,坚持“生态环保大于天”,做到生态先行,融合森林城市、花园城市等理念。在花园中建城市,这是华侨城多年建城的宝贵经验。

    深圳华侨城,借鉴新加坡花园城市概念,保留生态山水,构建城市的生态基底。生态广场、郊野公园、湖滨花园,都是周边社区居民常去的地方。深圳华侨城湿地公园,曾是一片生态受损的滩涂,华侨城邀请生态科研团队,对湿地进行数年的保护性修复。

    在襄阳,华侨城将打造约180万方森态绿地,在城市里造森林,山水环绕,绿意盎然;以植物自然美化驳岸,守护与净化约20万方原生水库水质。

    在襄阳,华侨城规划“引江入园”,一条流动的城市水系,串联起约130万方的六大滨水生态绿地,保护两大原生水库。同时,规划一条约9700米的城市绿肺走廊,修建1个天街公园、4个滨湖艺术公园。

    在水系与道路规划中,规划有一个生态慢行系统,其中包括生态漫步道、滨水漫步道与自行车道等。临湖而居,湖滨漫步,这将是襄阳华侨城业主的生活日常。

    05 配套先行

    在国内新城新区的建设中,很多项目的配套,往往在住宅销售完成后,处于烂尾或半烂尾状态。配套是既费时花钱,又不能挣钱的事情,很多项目的配套一直拖着不建。

    在襄阳华侨城的建设中,还秉承“配套先行”。除引进10多所学校和大型三甲医院,还规划写字楼集群、文化中心与商业中心,引进艺术场馆、美术馆、文创产业等配套。

    这个项目所引入的配套,都是城市级配套。人们的生活需要什么,华侨城就引进什么。不再仅仅关注衣食住行,更关注娱、教、医、养等美好生活的配套。

    在深圳华侨城一个有27年历史的社区菜场,被改造成为一个网红打卡点。通过设计与可爱的导视元素,这个菜场年轻了10岁。每家档口老板的名字,被做成招牌,很亲切。未来这样的网红菜场,也将出现在襄阳华侨城。

    在商业配套体系方面,襄阳华侨城通过网络化布局打造新型社区“生态圈”,用开放的空间融入周边社区,激活城市界面,构建“奇趣港湾”为代表的城市级综合体项目、“华·生活馆”为代表的社区商业配套,以及度假区的商业配套,三位一体的网络化商业生态布局。

    任何城市规划,最终都将回归到对“人”本身的关注。无论是深圳还是襄阳,华侨城都通过便捷可达、高效复合、设施共享的配套布局和连接,构筑“以人为中心”优质生活圈。

    在襄阳华侨城,洞察到儿童、老人、上班族对于城市配套的不同需求,升级深圳筑城模式,打造15分钟优质生活圈:

    学龄儿童及老人5分钟通行范围内,布局有幼儿园、中小学、社区商业等;围绕项目内每个居住组团5分钟步行距离内,均布局有湿地公园和儿童游乐场;

    在公共交通和慢行交通支持下的15分钟生活圈内,布局襄阳中医医院、文化艺术中心、大型购物中心和商业商务设施,满足上班族日常工作和周末的购物休闲需求。

    [后记]

    2800多年前,古人建一座襄阳古城。

    这座古城,如果没有高铁襄阳东站,与国内很多城市之间,就是断裂的。在高铁襄阳东站的大门口,华侨城造的这座城,是连通襄阳与中部四省之间枢纽。

    2800多年后,华侨城在襄阳,并不是简简单单的造城,而是造一个奇幻的梦。

    襄阳华侨城以人为中心,用好造城“五法”,造出“五城”(文旅之城、生态之城、教育之城、智慧之城与都会之城),用领先的城市建设标准,推动襄阳古城与未来之城,无缝对接。旧与新、慢与快、山与湖、人与城,将在这里融合。

    这就像金庸小说里的武功秘籍。上卷是内功,下卷是心法。若想练成神功,必须上下卷都了然于胸。襄阳华侨城的造城“五法”,更像下卷。如果没有上卷的内功,造城神功,也是其他人学不会的。

    下一期,我将从中观层面,从社区规划、配套的角度,解读襄阳华侨城天鹅堡。它是一个什么样的社区,并将为襄阳带来什么样独特的生活方式。

    杨光华 地产写字人 全民彩票新媒体专刊作者

    撰文:杨光华    

    审校:劳蓉蓉



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